Aktuelles - Mietrecht

März 2010

Prinzip der Gesamtunwirksamkeit von Dekorations-AGB – Außenanstrich / Parkettversiegelung keine Mieterlast

Die Verpflichtung des Mieters zur Vornahme von Schönheitsreparaturen stellt eine einheitliche Rechtspflicht da. Ist diese Pflicht formularvertraglich so ausgestellt, dass sie hinsichtlich der zeitlichen Modalitäten, der Ausführungsart oder des gegenständlichen Umfangs der Schönheitsreparaturen der Mieter übermäßig belastet, so ist die Klausel nicht nur insoweit, sondern insgesamt wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam.

Der Außenanstrich von Türen und Fenstern sowie das Abziehen und Wiederherstellen einer Parkettversiegelung sind keine Schönheitsreparaturmaßnahmen im Sinne von § 28 Abs. 4 S. 3 der zweiten Berechnungsverordnung.

Der Begriff der Schönheitsreparaturen bestimmt sich nach allgemeiner Auffassung auch bei preisfreiem Wohnraum sowie der Definition des § 28 der zweiten Berechnungsverordnung, wonach als Schönheitsreparaturen das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden und der Heizkörper einschließlich der Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und der Außentüren von innen anzusehen sind.

Die gegenständliche Beschränkung des Begriffes der Schönheitsreparaturen auf die in dieser Bestimmung aufgeführten Arbeiten bildet zugleich den Maßstab der Klauselkontrolle und markiert auf diese Weise die Grenze dafür, welche Arbeiten dem Mieter in einer Klausel über dessen Verpflichtung zur Vornahme von Schönheitsreparaturen aufgelegt werden dürfen.




März 2010

Wirksamkeit der Umlage von „Kosten der kaufmännischen und technischen Hausverwaltung“ in Miet-AGB

Laut BGH ist die Umlage von „Kosten der kaufmännischen und technischen Hausverwaltung“ in Allgemeinen Geschäftsbedingungen eines Mietvertrages über Geschäftsräume weder überraschend im Sinne von § 305 c BGG, noch verstößt sie gegen das Transparenzgebot gem. § 307 Abs. 1 S. 2 BGB. Daran ändert nichts dadurch, dass die Vorauszahlung im Einzelfall deutlich niedriger festgelegt wurden, als die später abgerechneten Kosten und die Klausel keine Bezifferung oder höhenmäßige Begrenzung der Verwaltungskosten enthält.

Das bei der Geschäftsraummiete im Gegensatz zur Wohnraummiete Verwaltungskosten vertraglich auf den Mieter umgelegt werden, ist nicht ungewöhnlich. Auch aus der konkreten Höhe der tatsächlich angefallenen und abgerechneten Kosten ergibt sich nicht ohne weiteres, dass die Klausel überraschend ist. Eine erhebliche Diskrepanz der Verwaltungskosten zu den monatlichen Vorauszahlungen lässt die Klausel ebenfalls nicht als überraschend im Sinne von § 305 c Abs. 1 BGB erscheinen.




Februar 2010

Betriebskosten: Kosten der Öltankreinigung umlegbar

Der BGH hat mit Urteil vom 11.11.2009 entschieden, dass wiederkehrende Kosten für die Öltankreinigung umlegbare Betriebskosten sind.

Die Kosten für eine Reinigung des Heizöltankes sind im Rahmen einer Betriebskostenabrechnung anteilig auf die Miete umlegbar. Es handelt sich dabei um umlegbare Wartungskosten und keine nicht umlegbaren Instandhaltungs- oder Instandsetzungskosten.

Der BGH sieht im Brennstofftank einen integralen Bestandteil einer Ölheizung, ohne den diese nicht betrieben werden kann. Daher umfasst die Reinigung einer ölbetriebenen Heizungsanlage auch die Reinigung des Öltanks. Diese sei von Zeit zu Zeit erforderlich, um Ablagerungen zu entfernen. Andernfalls käme es durch solche Verschmutzungen zu einer Unterbrechung der Ölzufuhr und damit zu einem Heizungsausfall. Die wiederkehrenden Kosten einer solchen Öltankreinigung gehörten daher zu den umlagefähigen Betriebskosten nach § 2 Nr. 4a Betriebskostenverordnung.

Die von Zeit zu Zeit erforderliche Öltankreinigung diene nicht der Vorbeugung oder Beseitigung von Substanzenmängeln, sondern der Aufrechterhaltung der Funktionsfähigkeit der Heizung. Denn die Tankreinigung sichere die ordnungsgemäße Funktion der Heizungsanlage. So oder so trägt der Zusatz von weiteren Positionen in der Betriebskostenabrechnung und dem Wirtschaftlichkeitsgebot des § 556 Abs. 3 S. 1 BGB Rechnung. Um Probleme sowie zeitraubende Rückfragen der Betriebskostenabrechnung zu vermeiden, sollte bei einer detaillierten Mietvertragsklausel, soweit diese die Position der umlegbaren Heizkosten aufführt, die Kosten für diese abrechnungsfähige Position mitgenannt werden.





Februar 2010

Wohnwerterhöhung durch Wärmedämmung der Außenfassade

Das Landgericht Hamburg hat entschieden, dass, eine wärmedämmende Maßnahme, die zu einer Einsparung von fast 40 % des Heizwärmebedarfes eines Gebäudes führt und dieses Gebäude nunmehr einen erheblich besseren energetischen Zustand aufweist als die durchschnittlichen Gebäude der selben Baualtersklasse, bei der Bemessung der ortsüblichen Vergleichsmiete zu einer Erhöhung des Wohnwert führt.

Der durch die Wärmedämmung überdurchschnittlich gute genetische Zustand des Gebäudes rechtfertigt eine Einordnung der ortsüblichen Vergleichsmiete für diese Wohnung jedenfalls etwas unterhalb des 2/3- Wertes, da gerade die Zeiten steigenden Umweltbewussteins und hoher Energiekosten dem energetischen Zustand einer Wohnung eine hohe Bedeutung zukommt.




Januar 2010

Fristlose Kündigung

Die fristlose Kündigung wegen unpünktlicher Mietzahlung ist unzulässig bei nachhaltig verspäteten Mietzahlungen durch das Sozialamt.

Der BGH hat entschieden, dass der Vermieter nicht berechtigt ist, das Mietverhältnis nach § 543 Abs. 1 BGB wegen unpünktlicher Mietzahlung durch das Sozialamt zu kündigen. Übernimmt das Sozialamt für einen Hilfebedürftigen Wohnungsmieter die Kosten der Unterkunft in der Weise, dass es die Miete direkt an den Vermieter des Hilfebedürftigen überweist, ist das Sozialamt nicht Erfüllungsgehilfe des Mieters.

Für die Beurteilung, ob ein Grund zur fristlosen Kündigung nach § 543 Abs. 1 BGB gegeben ist, bedarf es der Würdigung aller Einzelfallumstände. Die Mieter müssen sich im Rahmen der Abwägung ein etwaiges Verschulden des Sozialamtes nicht zurechnen lassen. Die Behörde handelt bei der Übernahme der Mietzahlung nicht als Erfüllungsgehilfe des Mieters gem. § 278 BGB, sondern neben ihm obliegende hoheitliche Aufgaben der Daseinsvorsorge war.

Nach Auffassung des BGH muss der Vermieter letztlich nachhaltig verspätete Mietzahlungen des Sozialamtes dulden, ohne sich dagegen wehren zu können, weil kein Grund für eine außerordentliche Kündigung nach § 543 Abs. 1 bzw. Abs. 2 Nr. 3a BGB vorliegt.




Januar 2010

Anhebung der Miete bis um oberen Wert der über Sachverständigengutachten ermittelten Bandbreite

Laut BGH darf der Vermieter die Miete bis zum oberen Wert der Bandbreite der konkreten ortsüblichen Vergleichsmiete anheben. Dies gilt auch dann, wenn die Einzelvergleichsmiete unter Heranziehung eines Sachverständigengutachtens ermittelt worden ist.

Das heißt, wenn kein Mietspiegel vorliegt muss um ein Mieterhöhungsverlangen durchsetzen zu können die ortsübliche Vergleichsmiete durch einen Sachverständigen festgestellt werden. Innerhalb der vom Sachverständigen ermittelten Spanne der ortsüblichen Vergleichsmiete darf nach dem BGH die Miete bis zum oberen Wert der Bandbreite der festgestellten ortsüblichen Vergleichsmiete angehoben werden.