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Zur Kleinreparaturklausel

AG Berlin-Mitte, Urteil vom 05.02.2020 -15 C 256/19-

 

Eine Kleinreparaturklausel muss sich auf Teile der Mietsache beschränken, die häufig dem Zugriff des Mieters ausgesetzt sind. Außerdem muss pro Reparatur ein Höchstbetrag von 100,00 € - 150,00 €, sowie eine zusätzliche Höchstgrenze von 8 % der Jahreskaltmiete vereinbart sein.

 

Gestritten wurde über die Erstattung von durch einen Mieter veranlassten Reparaturen einer Steckdose sowie einer Dichtung am Abflussrohr der Toilette und Reparaturen an der Duschpumpe. Im Mietvertrag war eine Klausel enthalten, wonach Kleinreparaturen für Installationsgegenstände, soweit diese dem häufigen Zugriff in seinem Bereich unterliegen, vom Mieter zu tragen sein.

 

Das Gericht entschied, dass der Mieter lediglich die Kosten der Kleinreparatur für die Steckdose zu tragen habe. Die AGB-Klausel sei insofern zulässig, als sie zwar vom wesentlichen Grundgedanken des § 535 Abs. 1 BGB abweiche, wonach der Vermieter die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten habe. Eine Klausel jedoch, die sich auf die Teile der Mietsache beschränkt, die häufig dem Zugriff des Mieters ausgesetzt seien, würde der Inhaltskontrolle nach § 307 BGB allerdings standhalten. Für die in § 28 Abs. 3 S. 2 II. BV aufgezählten Gegenstände wie Installationsgegenstände für Elektrizität, Wasser und Gas, Heiz- und Kocheinrichtungen, Fenster- und Türverschlüsse sowie Verschlussvorrichtungen von Fensterläden treffe dies regelmäßig zu ("kleine Instandhaltungen" gemäß II. BV).

 

Da der Mieter hier allerdings nicht unmittelbar auf die Dichtung am Abflussrohr der Toilette eingewirkt habe, sondern nur mittelbar durch die Betätigung der Toilettenspülung und auch bei der Ablaufpumpe für die Dusche keine häufige, unmittelbare Einwirkung auf den Gegenstand durch den Mieter erfolgt sei, sondern jeweils nur mittelbar eingewirkt worden sei (durch das Betätigen des Anschaltknopfs für die Pumpe), unterfielen diese Kosten nicht der Kleinreparaturklausel aus dem Vertrag. Hinsichtlich des Anschaltknopfs für die Pumpe gelte etwas anderes (hier habe der Mieter wieder häufigen und auch unmittelbaren Zugriff), dieser war im entschiedenen Fall allerdings nicht defekt.

 

Ebenfalls urteilte das Amtsgericht Berlin-Mitte, dass hinsichtlich einer Begrenzung auf 100,00 € -150,00 € pro Kleinreparatur sowie einer Höchstgrenze von 8 % der Jahreskaltmiete keine Bedenken bestünden. Die Bestimmung der Höchstgrenze von 8 % der Jahreskaltmiete erscheint dabei allerdings sehr hoch angesetzt, als üblich dürften aktuell noch eher Höchstgrenzen von bis zu 6 % der Jahreskaltmiete anzusehen sein.

 

Verwendet der Vermieter eine wirksame Kleinreparaturklausel, kommt es im Übrigen auf ein Verschulden des Mieters nicht an. Von daher kann für Vermieter die Aufnahme einer Kleinreparaturklausel auch weiterhin nur empfohlen werden.