Mietrecht

Unwirksamkeit einer Schönheitsreparaturklausel beim formularmäßigen Wohnraummietvertrag

 Im März 2015 hat der BGH erneut zwei Entscheidungen zur Wirksamkeit von Schönheitsreparaturklauseln bei Wohnraummietverträgen erlassen.

1.

In der ersten Entscheidung geht es um die Verpflichtung zur Vornahme laufender Schönheitsreparaturen des Mieters, wenn er die Wohnung in unrenoviertem oder renovierungsbedürftigem Zustand übernommen hat.

 

Der BGH hat entschieden, dass die formularverträgliche Überwälzung der Verpflichtung zur Vornahme laufender Schönheitsreparaturen einer dem Mieter unrenoviert oder renovierungsbedürftig überlassenen Wohnung der Inhaltskontrolle am Maßstab des § 307 Abs. l Satz 1, Abs.  2 Nr. 1 BGB nicht standhält, sofern der Vermieter dem Mieter kein angemessen Ausgleich gewährt (BGH Entscheidung vom 18.03.2015, Vlll. ZR 180/14).

 

Damit ist der Mieter nicht zur Vornahme laufender Schönheitsreparaturen verpflichtet, sofern er die Wohnung unrenoviert oder renovierungsbedürftig übernommen hat und hierfür vom Vermieter keinen Ausgleich erhalten hat.

Unrenoviert oder renovierungsbedürftig ist eine Wohnung, wenn die Gebrauchspuren aus einem vorvertraglichen Zeitraum aufweist, wobei solche Gebrauchsspuren außer Acht bleiben, die so unerheblich sind, dass sie bei lebensnaher Betrachtung nicht ins Gewicht fallen. Es kommt letztlich darauf an, ob die überlassenen Mieträume den Gesamteindruck einer renovierten Wohnung vermitteln.

Ob sich die Wohnung beim Einzug in einem unrenovierten oder renovierungsbedürftigen Zustand befunden hat ist im Bestreitensfall vom Mieter zu beweisen.

 Durch eine Formularklausel, die dem Mieter einer unrenovierten oder renovierungsbedürftig übergegeben Wohnung die Schönheitsreparaturen ohne angemessenen Ausgleich auferlegt verpflichtet den Mieter zur Beseitigung sämtlicher Gebrauchsspuren des Vormieters und führt dazu, dass der Mieter die Wohnung vorzeitig renovieren oder gegebenenfalls in einem besseren Zustand zurückgeben müsste als er sie selbst vom Vermieter erhalten hat. Daher sind derartige Formularklauseln unwirksam.

 

2.

Der BGH hat ebenfalls entschieden, dass Kostenbeteiligungsklauseln zur Abgeltung anteiliger Schönheitsreparaturen ebenfalls wegen unangemessener Benachteiligung unwirksam sind.

Ist in einem Mietvertrag eine Quotenklausel für den Fall enthalten, dass bei Vertragsende die Renovierungen noch nicht fällig sind, sodass der Mieter angelehnt an die übliche Renovierungsfrist von drei Jahren für die Nassräume, fünf Jahren für Haupträume und sieben Jahre für Nebenräume, sofern er die Renovierung nicht durchgeführt hat, den anteiligen Betrag entsprechenden Verhältnissen der bisherigen Mietdauer zu den üblichen Fristen zu bezahlen hat ist eine solche Kostenbeteiligungsklausel  unwirksam.

 

Dem Mieter ist eine realistische Kosteneinschätzung bei Vertragsschluss nicht möglich. Es ist für ihn nicht erkennbar, welcher tatsächliche Abnutzungsgrad bei Vertragsende, dessen Zeitpunkt zu Vertragsbeginn noch unklar ist, unter Zugrundelegung des möglicherweise Veränderungen unterliegenden individuellen Nutzungsverhaltens erreicht sein würde.