Mietrecht

Preisgebundene Vergleichswohnungen zur Begründung des Mieterhöhungsverlangens

BGH Urteil vom 18.12.2019 -VIII ZR 236/18-

Ein Mieterhöhungsverlangen, das zur Begründung auf entsprechende Entgelte mindestens dreier vergleichbarer Wohnungen Bezug nimmt (§ 558a Abs. 2 Nr. 4 BGB), ist nicht allein deshalb formell unwirksam, weil es sich bei den Vergleichswohnungen um öffentlich geförderten, preisgebundenen Wohnraum handelt.

 

Zu entscheiden war die Frage, ob es den formalen Anforderungen an ein Mieterhöhungsverlangen genügt, wenn zu dessen Begründung Vergleichswohnungen angeführt werden, die öffentlich gefördert sind und preisgebundenen Wohnraum darstellen. Die Begründung des Erhöhungsverlangens solle es dem Mieter möglich machen, seine sachliche Berechtigung des Verlangens zu überprüfen und so überflüssige Prozesse zu vermeiden. Überhöhte Anforderung dürften hierbei an den Vermieter aufgrund dessen Grundrecht aus Art. 14 Abs. 1 GG nicht gestellt werden. Bereits der Wortlaut des §§ 558 Abs. 2 Nr. 4 BGB stelle nicht darauf ab, dass zur Begründung des Mieterhöhungsverlangens stets nur auf preisfreiem Vergleichswohnraum abzustellen sei. Dies ergebe sich auch nicht aus dem Sinn und Zweck des Begründungserfordernisses.

 

Die Gegenansicht stellte darauf ab, dass jedenfalls zur Bildung der ortsüblichen Vergleichsmiete gemäß § 558 Abs. 2 S. 2 BGB öffentlich geförderter und preisgebundener Wohnraum gerade ausgenommen sei. Die Heranziehung als Begründung scheide daher aus, weil eine Erhöhung nur bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete möglich sei, an deren Bildung preisgebundene Wohnungen gerade nicht teilnehmen.

 

Laut BGH werde dabei allerdings verkannt, dass die Angabe von Vergleichswohnungen im Mieterhöhungsverlangen nicht dazu diene, bereits den Nachweis der ortsüblichen Vergleichsmiete zu führen. Vielmehr solle dem Mieter lediglich eine Möglichkeit an die Hand gegeben werden, das Erhöhungsverlangen zumindest ansatzweise nachzuvollziehen und gegebenenfalls mittels weiterer Nachforschungen die Vergleichbarkeit der Wohnungen zu überprüfen.

 

Dem Mieter sei es danach nicht nur zumutbar, aufgrund der im Erhöhungsverlangen mitgeteilten Tatsachen weitere Informationen einzuholen; das Erhöhungsverlangen diene vielmehr gerade dazu, ihn hierzu zu befähigen.