Mietrecht

Kündigungsmöglichkeiten des Vermieters aktuell eingeschränkt aufgrund Corona-Gesetz

Mit Wirkung ab 01.04.2020 tritt Art. 5 des "Gesetz zur Abmilderung der Folgen der COVID-19-Pandemie im Zivil-, Insolvenz- und Strafverfahrensrecht" vom 27.03.2020 in Kraft. Es ergeben sich daraus vorübergehende Einschränkungen der Kündigungs-möglichkeiten des Vermieters bei Zahlungsrückständen des Mieters.

Der Text von Artikel 5 § 2 des Gesetzes lautet:

Beschränkung der Kündigung von Miet- und Pachtverhältnissen

(1) Der Vermieter kann ein Mietverhältnis über Grundstücke oder über Räume nicht allein aus dem Grund kündigen, dass der Mieter im Zeitraum vom 1. April 2020 bis 30. Juni 2020 trotz Fälligkeit die Miete nicht leistet, sofern die Nichtleistung auf den Auswirkungen der COVID-19-Pandemie beruht. Der Zusammenhang zwischen COVID-19-Pandemie und Nichtleistung ist glaubhaft zu machen. Sonstige Kündigungsrechte bleiben unberührt.

(2) Von Absatz 1 kann nicht zum Nachteil des Mieters abgewichen werden.

(3) Die Absätze 1 und 2 sind auf Pachtverhältnisse entsprechend anzuwenden.

(4) Die Absätze 1 bis 3 sind nur bis zum 30. Juni 2022 anzuwenden.

 

Was bedeutet das für die Mietvertragsparteien?

Der Vermieter kann also aufgrund einer Nichtzahlung der Miete für den Zeitraum April bis Juni 2020 trotz Fälligkeit nicht kündigen, obwohl ihm sonst bei einem Zahlungsrückstand der Miete von mehr als einer Monatsmiete ein Kündigungsrecht grundsätzlich zusteht. Bei Nichtzahlung kann der Vermieter die Glaubhaftmachung durch Vorlage von Nachweisen verlangen.

Sollten derartige Zahlungsschwierigkeiten beim Mieter eintreten, sollte er den Kontakt zum Vermieter suchen und ihm mitteilen, dass ihm eine Mietzahlung aufgrund der Pandemie für den genannten Zeitraum nicht möglich sein wird. Der Mieter kann entweder unter Vorlage etwa einer coronabedingten Kündigung seines Arbeitgebers oder sonstiger aussagekräftiger Belege, die zeigen, dass gerade aufgrund der Pandemielage weniger oder gar kein Geld bei ihm eingeht, seine Zahlungsschwierigkeiten glaubhaft machen.

Der Mieter sollte seine Zahlung nicht einfach unbegründet einstellen oder aus Gründen, die ihren Ursprung nicht in der Coronakrise haben, die Zahlung nicht leisten. Hier begibt er sich in die Gefahr, dass ihm trotzdem wirksam gekündigt werden kann.

Problematisch ist zudem die Formulierung in Artikel 5 § 2 Abs. 1 des Gesetzes. Sollten bereits zuvor Mietrückstände entstanden sein und sich erst aufgrund der weiteren Nichtleistung im Zeitraum April bis Juni 2020 insgesamt ein Zahlungsrückstand ergeben, der zu einer Kündigung berechtigt, würde die Kündigung weiterhin möglich sein. Sie würde dann nicht "allein" aufgrund der Nichtzahlung im Zeitraum April bis Juni 2020 erfolgen.

Aus Absatz 4 ergibt sich, dass die Zahlungsrückstände innerhalb von 2 Jahren durch den Mieter nachzuzahlen sind. Er muss also die nicht geleistete Miete spätestens bis zum 30.06.2022 an den Vermieter nachzahlen. Bei Nichtzahlung ergibt sich zudem eine Verzinsungspflicht i.H.v. 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz nach §§ 286, 288 BGB.