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Anspruch des Mieters gegen den Vermieter auf Durchführung von Schönheitsreparaturen bei einer unrenoviert überlassenen Wohnung

BGH, Urteile vom 08.07.2020-VIII ZR 163/18- sowie -VIII ZR 270/18-

 

Der Bundesgerichtshof gibt in seiner Pressemitteilung bekannt, dass der für das Wohnraummietrecht zuständige 8. Zivilsenat in 2 Zivilverfahren entschieden habe, dass ein Mieter, dem eine unrenovierte Wohnung als vertragsgemäß überlassen worden sei und auf den die Schönheitsreparaturen nicht wirksam abgewälzt wurden, vom Vermieter die Durchführung von Schönheits-reparaturen verlangen könne, wenn eine wesentliche Verschlechterung des Dekorationszustandes eingetreten sei. Allerdings habe er sich in diesem Fall nach Treu und Glauben an den hierfür anfallen-den Kosten (regelmäßig zur Hälfte) zu beteiligen, weil die Ausführung der Schönheitsreparaturen zu einer Verbesserung des vertragsgemäßen (unrenovierten) Dekorations-zustands der Wohnung bei Mietbeginn führe.

In dem ersten Prozess (VIII ZR 163/18) stritten die Parteien darüber, ob der Mieter, der in 2002 eine unrenovierte Wohnung übernommen hatte und den Vermieter im März 2016 aufforderte, Tapezier- und Anstricharbeiten gemäß einem beigefügten Kostenvoranschlag ausführen zu lassen, einen Anspruch auf Zahlung eines entsprechenden Vorschusses zur Durchführung der verlangten Arbeiten habe. Die Schönheitsreparaturklausel im Mietvertrag galt als unwirksam, weswegen dann zwar grundsätzlich der Vermieter zur Instandhaltung verpflichtet sei. Grundsätzlich sei auch davon auszugehen, dass der Zustand der Wohnungsdekoration nach einer Mietzeit von 14 Jahren im Vergleich zum unrenovierten Anfangszustand sich weiter verschlechtert habe. Allerdings sei dieser Zustand als vertragsgemäß akzeptiert worden, sodass ein Anspruch auf Vornahme von Renovierungsarbeiten gegen den Vermieter von vornherein ausscheide. Es bestehe nur dann ein Anspruch des Mieters auf ein Tätigwerden des Vermieters, wenn die Wohnung zwischenzeitlich verkommen sei und Substanzschäden aufweise bzw. solchen vorzubeugen sei, dafür sahen die Vorinstanzen im entschiedenen Fall allerdings keine Anhaltspunkte.

 

In dem zweiten Prozess (VIII ZR 270/18) stritten die Parteien darüber, ob der Mieter seine Vermieterin zur Vornahme konkret bezeichneter Schönheitsreparaturen, namentlich bestimmte Malerarbeiten, verurteilen lassen könne. Hier übernahm der Mieter bei Mietbeginn im Jahr 1992 die Wohnung unrenoviert und im Dezember 2015 forderte der Mieter die Vermieterin vergeblich auf, die zur Beseitigung des mangelhaften Renovierungszustands erforderlichen Malerarbeiten in der Wohnung auszuführen. Hierzu urteilten die Vorinstanzen, dass die Erhaltungspflicht des Vermieters nur dahingehend bestehe, den Zustand wiederherzustellen, den die unrenoviert überlassene Wohnung vor dem weiteren dekorativen Verschleiß gehabt habe. Eine vollständige Renovierung, die den Zustand deutlich besser als anfänglich aufwerte, sei dem Mieter allerdings nicht zu verschaffen. Allerdings sei in Fällen wie dem entschiedenen nicht davon auszugehen, dass der schlechte Anfangszustand der vertragsgemäße gewesen sei. Hier urteilten die Vorinstanzen so, dass sich der Vermieter an dem im Mietvertrag festgehaltenen (allerdings unwirksamen) Renovierungsprogramm auch selbst zu halten habe, welches er dem Mieter vorgegeben habe und wonach der Mieter von Zeit zu Zeit die Schönheitsreparaturen hätte ausführen müssen. An diesem Renovierungsprogramm habe sich der Vermieter spiegelbildlich festhalten zu lassen.

 

Beide Fälle wurden durch den BGH zur erneuten Verhandlung zurückverwiesen.

 

Der BGH betrachtete die vorausgegangene Wertung zutreffend dahingehend, dass die Übertragung der Schönheitsreparaturen auf die Mieter im Formularmietvertrag unwirksam gewesen sei, da diesen jeweils eine unrenovierte Wohnung überlassen und Ihnen hierfür kein angemessener finanzieller Ausgleich gezahlt worden sei. In diesen Fällen trete an die Stelle der unwirksamen Schönheitsreparaturklausel die gesetzliche Verpflichtung aus § 535 Abs. 1 S. 2 BGB, nach welchem den Vermieter die Erhaltungspflicht an der Mietsache treffe.

 

Der BGH sah keinen Spielraum für eine Vertragsauslegung zugunsten der Vermieterseite, ebenfalls erteilte er der in dem einen Verfahren mitgeteilten Ansicht eine Absage, nachdem der Vermieter sich spiegelbildlich an der vertragsgemäß vorgesehenen "frischen" Renovierung festhalten lassen müsse ihn deshalb ohne Rücksicht auf den vertragsgemäßen unrenovierten Zustand bei Mietbeginn eine uneingeschränkte Renovierungspflicht treffe.

 

Ausgangspunkt der Erhaltungspflicht des Vermieters sei grundsätzlich der Zustand der Wohnung im Zeitpunkt der Überlassung an den Mieter nach der Verkehrsanschauung, also der unrenovierte Zustand, in dem die Wohnung vom Mieter besichtigt und von diesem angemietet wurde, ohne dass Vereinbarungen über vom Vermieter noch auszuführender Arbeiten getroffen wurden.

 

Auch bezüglich des 1. Verfahrens bestünden die Instandhaltungsansprüche des Mieters nicht unabhängig von dem weiteren Verschleiß der Dekoration. Vielmehr treffe den Vermieter eine Instandhaltungspflicht, wenn sich der anfängliche Dekorationszustand wesentlich verschlechtert habe, was nach langem Zeitablauf seit Mietbeginn (hier einmal 14 und beim anderen Mal 25 Jahre) naheliege.

 

In diesen Fällen sei die Wiederherstellung des vertragsgemäßen Anfangszustandes in der Regel nicht praktikabel, zumindest aber wirtschaftlich nicht sinnvoll und läge auch nicht im Interesse vernünftiger Mietvertragsparteien. Vielmehr sei allein die Durchführung von Schönheitsreparaturen sach- und interessengerecht, durch die der Vermieter die Wohnung in einen frisch renovierten Zustand versetzte. Da hierdurch auch die Gebrauchsspuren aus der Zeit vor dem gegenwärtigen Mietverhältnisses beseitigt würden und der Mieter nach Durchführung der Schönheitsreparaturen eine Wohnung mit einem besseren als dem vertragsgemäßen Zustand bei Mietbeginn erhalte, gebiete es dann der Grundsatz von Treu und Glauben, die jeweiligen Interessen der Vertragspartner in einen angemessenen Ausgleich zu bringen.

 

Der VIII. Senat des BGH entschied dazu, dass der Mieter in derartigen Fällen zwar einerseits vom Mieter eine frische Renovierung verlangen könne sich aber andererseits angemessen an den dafür erforderlichen Kosten zu beteiligen habe. Soweit nicht Besonderheiten vorlägen, wäre dies regelmäßig eine hälftige Kostenbeteiligung.

 

Wenn der Mieter die Vornahme konkreter Schönheitsreparaturen wie im zweiten Verfahren verlange, könne der Vermieter die Kostenbeteiligung des Mieters nach Art eines Zurückbehaltungsrechts einwenden. Verlange hingegen der Mieter einen Kostenvorschuss wie im ersten Verfahren, führe die angemessene Kostenbeteiligung zu einem entsprechenden Abzug von den voraussichtlichen Kosten.

 

Die Zurückverweisung erfolgte durch den Bundesgerichtshof, da unter anderem noch weitere Feststellungen in den Verfahren zu treffen waren.